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土地市场升温受关注 房企盲目追高暗存风险

发布时间 :2019-05-15

部分城市土地市场热度回升正在引起舆论关注。

  近期,多个热点城市出现住宅销售回暖、土地市场升温现象,受到政府部门关注和媒体热议。机构数据显示,仅今年4月,拿地金额超过50亿元的房企就多达18家,刷新了土地市场的月度记录。这种苗头一直延续到5月,甚至出现房企高溢价“抢地”。专家认为,当前表现与部分地区土地市场供不应求、房企融资短期缓解等因素有关,优质地段竞争激烈无可厚非,但盲目追高并不可取——“房住不炒”大势不可逆转,同时房企面临集中偿债高峰期,流动性风险仍在加剧。

  部分城市土地市场“躁动”

  中国指数研究院数据显示,2019年1月至4月,全国土地成交金额TOP10(前十名)城市累计成交额达4838亿元,同比增长6%。据不完全统计,仅5月8日,包括天津(楼盘)、苏州(楼盘)、济南(楼盘)在内的10余个城市共成交32宗地块,单日成交金额近300亿元,多宗地块更是拍出高溢价率。分析人士认为,对比去年不少城市出现土地流拍潮,当前市场表现有些“躁动”。

  诸葛找房数据显示,4月土地市场整体供需双双走高,全国主要地级市土地供应建筑面积为17513万平方米,同比上涨9.41%;成交规划建筑面积为14622万平方米,同比上涨13.87%。其中,二线城市成为当前土地市场热点区域。易居研究院数据显示,4月,二线城市土地成交建筑面积为3607.1万平方米,环比大幅增长70.8%,同比增长35.4%。厦门(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、成都、武汉(楼盘)和重庆(楼盘)等热点二线城市地价反弹较为明显。

  “目前,开发商拿地预期发生转变,即规避三四线城市并向一二线城市转移。一线城市供地量较少,热点二线城市成为首选的拿地对象。”易居研究院研究员王若辰认为。数据显示,该院4月监控的40个城市中,土地成交溢价率排名前5名为桂林(楼盘)、襄阳(楼盘)、南宁、重庆和合肥(楼盘),分别为178%、119%、98%、91%和85%。其中,合肥和重庆是本轮房地产周期中前期领涨的热点二线城市。王若辰说:“溢价率的抬升表明此类城市土地市场的筑底反弹。”

  以近期备受关注的苏州为例。1月4日,苏州今年首场土地拍卖成交价129.19亿元;4月24日,土地拍卖成交价135.7亿元,两个板块诞生“新地王”;4月29日,苏州工业园区一宗住宅用地经过40轮竞拍,以总价35.63亿元成交,溢价率37.67%,打破了该园区保持十年的纪录,成为当地有史以来最高的单价地王;5月8日出让的3宗地块中,2宗在竞拍开始后没有加价便以高溢价率成交,1宗在经过85轮报价后以45.38%的溢价率成交。

  从主体看,房企有较强的拿地意愿。克而瑞研究中心数据显示,4月,中海、绿城、世茂、华润等房企拿地力度显著提升,拿地金额较前3月平均提升200%以上,在二线城市的竞争更加激烈。1月至4月,百强房企在二线城市新增土地储备建筑面积占比达49%,较1月至3月上升3个百分点;而三四线城市占比为45%,较去年下降了13个百分点。

  对于土地市场的这些变化,中原地产首席分析师张大伟认为与房企近期融资机会增加有关。不少房企近期采用集中发债或其他融资模式,缓解了资金紧张问题,资金面得到较大改善,对拿地形成助推。此外,三四线城市楼市热度减退,二线城市属相对安全的区域,也促成了当前状况。

  国家统计局数据显示,1月至3月,房企到位资金3.89万亿元,同比增长5.9%,增速比1月至2月提高3.8个百分点。其中,国内贷款7134亿元,增长2.5%;利用外资33亿元,增长1.1倍;自筹资金1.18万亿元,增长3.0%;定金及预收款1.23万亿元,增长10.5%;个人按揭贷款5645亿元,增长9.4%。

  张大伟表示,整体看房企资金链分化严重,大部分依然处于降杠杆阶段,中型房企成为“抢地”主力。

  专家建议拿地需理性

  土地市场变化最终体现在交易环节,已经引发政府层面关注。住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心开展的调研显示,一季度我国房地产市场总体保持平稳,房价基本稳定,市场预期趋于理性,但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升。对此,住房和城乡建设部对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

  房企在土地市场盲目追高隐藏了多方面风险。自2019年起,房企进入集中偿债高峰期,流动性风险一直在加剧。“按静态测算利润率的话,拿地激进的房企如果今年开盘销售,基本很难赚钱。高价拿地使净利润率下降很多,只有规模没有利润,对房企来说很难接受。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为,企业拿地不能太盲目,需要回归理性。

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